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El mercado de la construcción y el sector inmobiliario arrancan 2026 con expectativas moderadas pero optimistas. Tras un año previo de recuperación, las miradas se centran en que el financiamiento privado impulse la actividad más que la inversión pública. Analistas y bancos creen que si se mantienen condiciones macroeconómicas estables habrá espacio para mejorar el acceso a la vivienda en sectores medios. Estas señales generan atención por el potencial impacto social y por la reconfiguración del mercado.
Perspectiva general: crecimiento moderado y consolidación
Las consultoras proyectan que la actividad del sector tenderá a aumentar, aunque sin picos abruptos. En términos concretos, las estimaciones apuntan a una expansión cercana al 3% anual. Ese ritmo permitiría recuperar terreno, manteniendo la estabilidad en lugar de generar sobresaltos.
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El optimismo es cauteloso porque la industria aún opera por debajo de sus máximos recientes. A pesar del rebote registrado en 2025, el nivel de actividad sigue aproximadamente un 20% por debajo de los picos de fines de 2023. Por eso los protagonistas hablan de normalización más que de boom inmobiliario.
El crédito hipotecario como palanca central
El regreso de las hipotecas fue el factor decisivo que cambió la dinámica en 2025. El acceso al crédito impulsó compraventas y escrituras, reactivando segmentos que habían estado inactivos. Muchos especialistas consideran que la continuidad de ese flujo será clave para que 2026 consolide la recuperación.
En este contexto, el Banco Nación concentra una porción significativa del movimiento crediticio. Actualmente, este banco participa en cerca del 80% de las nuevas operaciones y proyecta aumentar su oferta. Esa concentración explica por qué las decisiones de las principales entidades condicionan el mapa de la vivienda.
Las proyecciones internas del sistema bancario hablan de un aumento en la colocación de hipotecas si las condiciones macro acompañan. El Banco Nación espera otorgar entre 16.000 y 18.000 nuevas hipotecas en 2026. Ese volumen podría trasladar demanda hacia la vivienda de clase media, no solo al segmento premium.
Cifras que explican la tendencia: datos relevantes de 2025
Los resultados del año pasado muestran un movimiento importante en cantidad y en montos promedio. Algunos indicadores clave ayudan a entender por qué el sector ganó impulso y dónde se concentró la demanda.
- Rebote acumulado: 7,9% en la actividad general durante 2025.
- Escrituras totales en CABA: cerca de 70.000, cifra destacada en los registros del Colegio de Escribanos.
- Más de 13.000 operaciones con crédito, lo que implicó un salto cercano al 238% respecto a 2024.
- El monto promedio de los préstamos se ubicó en torno a US$ 92.000, y el volumen superó los US$ 3.200 millones.
- Datos oficiales muestran que se otorgaron algo más de 45.000 créditos hipotecarios, un salto del 350% respecto a 2024.
Principales jurisdicciones donde se concentró la actividad
La distribución geográfica de las operaciones no fue uniforme y se concentró en pocas áreas. El 83% de las transacciones se registró en cinco jurisdicciones.
- Provincia de Buenos Aires: 33% del total.
- Ciudad Autónoma de Buenos Aires: 29%.
- Córdoba, Santa Fe y Mendoza completan el grupo con el resto de la participación.
Cómo puede cambiar el acceso a la vivienda para la clase media
Si las tasas siguen bajando y la inflación cede, más hogares de ingresos medios podrían calificar para créditos. Se estima que familias con ingresos netos de alrededor de $1,2 a $1,5 millones podrían acceder con mayor facilidad, especialmente sumando ingresos familiares. Esta puerta se abre tanto para compra de usados como para unidades de tamaño medio.
El mercado de unidades usadas aparece con ventaja frente a las obras a estrenar debido a los costos de construcción medidos en dólares. Los desarrolladores enfrentan costos en alza, lo que presiona márgenes y encarece proyectos nuevos. Por eso muchos compradores de clase media optan por propiedades usadas, donde la relación precio-superficie resulta más atractiva.
En términos de demanda, la preferencia se orienta a departamentos de 2 y 3 ambientes, que concentraron gran parte del volumen de créditos. Si el circuito hipotecario mantiene su crecimiento, el efecto sobre la oferta y los precios será directo. Sin embargo, la velocidad del cambio dependerá de la evolución de tasas y regulaciones.
Presiones sobre desarrolladores y medidas para sostener la recuperación
Los constructores advierten que la rentabilidad está bajo presión por costos y cargas fiscales. La suba de insumos en dólares obliga a seleccionar proyectos y reducir márgenes. Por eso las cámaras del sector reclaman simplificar trámites y aliviar la carga impositiva para impulsar la oferta.
El desafío es coordinar incentivos para que la inversión privada siga fluyendo hacia productos accesibles. Si las autoridades logran reglas claras y previsibles, el mercado podría reaccionar con rapidez. Las decisiones de políticas y la respuesta de la banca serán determinantes para la continuidad del proceso en 2026.
